Masz dom ze służebnością i zastanawiasz się, czy komornik ma prawo go zająć? Jakie ograniczenia wprowadza prawo służebności i czy taka nieruchomość nie może zostać zlicytowania? Przeczytaj nasz artykuł i rozwiej swoje wątpliwości.
Czym jest służebność domu?
Służebność domu jest formą służebności osobistej. Oznacza to, że przysługuje konkretnie osobie, dając jej prawo do korzystania z określonych części domu lub mieszkania. Służebność mieszkania ustanawia się na mocy umowy w formie aktu notarialnego między właścicielem a służebnikiem i musi zostać zarejestrowana w księdze wieczystej. Warto pamiętać, że ma ona zazwyczaj charakter dożywotni, jednak nie jest dziedziczna i wygasa wraz ze śmiercią służebnika.
Czy komornik może zająć dom ze służebnością?
Wiele osób zadłużonych zadaje sobie pytanie, co może zając komornik i czy dom ze służebnością również jest zaliczany do majątku podlegającego egzekucji. Chociaż służebność mieszkania w pewien sposób ochroni osoby zajmujące nieruchomość, to należy pamiętać, że nie zapobiega ona jej zajęciu przez komornika. Wartość domu może być jednak niższa ze względu na ograniczenia wynikające z prawa służebności, co często zniechęca potencjalnych kupujących. Warto też mieć na uwadze, że nawet po sprzedaży nieruchomości na licytacji komorniczej służebnik nadal zachowuje możliwość jej zajmowania i korzystania z określonych części domu. W wyjątkowych przypadkach służebności mieszkania może zostać zamienione na rentę. Służebnik ma też prawo do zrzeczenia się jej przed sądem.
Jak wygląda licytacja domu ze służebnością?
Z reguły licytacja komornicza nieruchomości ze służebnością niczym się nie różni od standardowego postępowania w takich przypadkach. Kiedy komornik przychodzi do domu, działając na mocy tytułu wykonawczego, wszystkie procedury wyglądają tak samo. Pełnomocnik sądowy wraz z biegłym dokonują oszacowania wartości nieruchomości. Po skompletowaniu niezbędnej dokumentacji i zatwierdzeniu jej przez sąd zostaje ogłoszona data licytacji. Informacja ta musi być podana publicznie co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem w miejscach takich jak budynek sądu i urząd gminy, a także w lokalnej prasie.
Osoby zainteresowane przystąpieniem do licytacji muszą uiścić rękojmię, która wynosi 1/10 oszacowanej wartości nieruchomości. Zwycięski licytant zatrzymuje ją, natomiast pozostali uczestnicy otrzymują ją z powrotem. Sam przebieg licytacji komorniczej odbywa się w formie ustnej i jest prowadzony przez komornika. Cena wywoławcza w pierwszym terminie wynosi co najmniej 3/4 oszacowanej wartości domu. Jednak jeśli nie zostanie on sprzedany, możliwe jest wyznaczenie drugiego terminu. Wtedy cena wywoławcza spada do 2/3 wartości oszacowania. W przypadku, gdy również druga licytacja nie przyniesie efektów, postępowanie egzekucyjne może zostać umorzone, a ponowienie próby sprzedaży domu zwykle odbywa się po upływie sześciu miesięcy. W niektórych przypadkach istnieje opcja zatrzymania licytacji komorniczej, gdy dłużnik spłaci należność lub złoży wniosek o odroczenie.
W przypadku domu ze służebnością istotne jest jednak to, że prawa wynikające ze służebności pozostają w mocy nawet po sprzedaży nieruchomości na licytacji komorniczej. Oznacza to, że nowy właściciel musi respektować istniejące prawa służebnika, jednak nie przeszkadza to w przeprowadzeniu licytacji.
Służebność mieszkaniowa a skarga paulińska
Zgodnie z Kodeksem cywilnym skarga paulińska jest środkiem ochrony praw wierzycieli przed działaniami mającymi na celu umniejszanie masy majątkowej dłużnika. Umożliwia ona kwestionowanie określonych czynności prawnych dokonanych przez osobę zadłużoną, a w szczególności tych, które zostały zrealizowane w celu pokrzywdzenia wierzycieli, np. przez ukrywanie majątku czy też przekazywanie go na rzecz osób trzecich. W przypadku domu ze służebnością skarga paulińska może zostać użyta, gdy dłużnik ustanowił służebność na nieruchomości, aby uniemożliwić jej egzekucję. Jeśli na przykład przekazał on to prawo na rzecz członka rodziny lub bliskiej osoby bez uzasadnionego powodu ekonomicznego, w sytuacji, gdy borykał się z problemami finansowymi lub wiedział, że stanie się dłużnikiem, wierzyciele mogą podważyć takie działanie za pomocą skargi pauliańskiej.
Skutkiem jej uwzględnienia przez sąd jest stwierdzenie nieważności zaskarżonej czynności prawnej, co pozwala na traktowanie nieruchomości, jakby służebność na niej nie istniała, umożliwiając tym samym wierzycielom prowadzenie egzekucji z tego majątku. Należy jednak pamiętać, że jej wniesienie i uwzględnienie wymaga udowodnienia, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Skarga paulińska musi też zostać wniesiona w ciągu pięciu lat od dokonania służebności.
Dom ze służebnością może zostać przejęty przez komornika i zlicytowany, należy jednak pamiętać, że osoba, która go nabyła, musi respektować prawa służebników. W naszej ocenie w pewien sposób chroni to osoby zajmujące nieruchomość przed utratą dachu nad głową w sytuacji, gdy jej właściciel popadł w długi. Znasz kogoś, kto znajduje się w trudnej sytuacji finansowej? Podziel się z nim tym artykułem.