Dłużnik dowiaduje się, że komornik zajął jego dom i planuje licytację. W obawie przed stratą daruje mienie bratu, licząc, że przeniesienie własności zamrozi egzekucję. Krewny wpisuje się do księgi wieczystej, a dłużnik ma przekonanie, że nieruchomość jest bezpieczna. To przykładowy scenariusz, który pokazuje, jak niektórzy próbują poprawić swoją sytuację. Sprawdzamy przepisy w tym zakresie i wyjaśniamy, czy można wynająć lub darować zajętą nieruchomość.
Co obejmuje zakaz rozporządzania zajętą nieruchomością?
Zakaz rozporządzania zajętą nieruchomością wynika bezpośrednio z art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że wszelkie czynności dotyczące tego mienia, nie mają wpływu na dalszy tok postępowania egzekucyjnego. Podobnie rzecz ma się z ruchomościami – wiele osób zastanawia się, czy można sprzedać samochód zajęty przez komornika, ale i w tym przypadku wszelkie próby zbycia są bezskuteczne wobec wierzyciela. Co więcej, niektóre działania, np. dodawanie nowych obciążeń do nieruchomości po jej zajęciu albo wykorzystywanie wolnego miejsca po usuniętej hipotece, są automatycznie uznawane za nieważne. Przedmioty związane z mieniem dłużnika również nie mogą być skutecznie zbywane, z wyjątkiem działań podejmowanych przez zarządcę w granicach jego ustawowych uprawnień. Jednocześnie, zgodnie z art. 931 k.p.c., zajętą nieruchomość co do zasady pozostawia się w zarządzie dłużnika, chyba że sąd uzna, iż prawidłowe prowadzenie zarządu wymaga ustanowienia innej osoby. Dzięki tym regulacjom wierzyciel zyskuje gwarancję, że majątek osoby zadłużonej zostanie zabezpieczony na potrzeby prowadzonej egzekucji.
Czy umowa najmu po zajęciu komorniczym wpływa na sytuację wierzyciela?
Czasami zdarza się, że dłużnik, próbując poprawić swoją sytuację, podejmuje działania mające utrudnić egzekucję. Niektórzy zastanawiają się, czy można wynająć nieruchomość zajętą przez komornika i jak to wpływa na pozycję wierzyciela? Umowa najmu zawarta po zajęciu komorniczym co do zasady nie pogarsza sytuacji stron dochodzących swoich należności, ponieważ jest bezskuteczna wobec osoby, która nabędzie lokal w toku egzekucji. Oznacza to, że nabywca może zakończyć taki najem niezależnie od tego, na jaki okres został podpisany.
Czy darowizna zajętej nieruchomości jest skuteczna?
Darowizna zajętej nieruchomości jest skuteczna, ale nie zmienia sytuacji w toczącym się postępowaniu komorniczym, ponieważ egzekucja nadal biegnie tak, jakby do przeniesienia własności w ogóle nie doszło. Obdarowany wchodzi w miejsce dotychczasowego właściciela i musi liczyć się z tym, że komornik sądowy może przeprowadzić sprzedaż. Taki zabieg nie daje więc żadnej ochrony przed licytacją i nie wpływa na zakres uprawnień komornika. Co więcej, darowizna dokonana w czasie egzekucji bywa traktowana jako próba udaremnienia zaspokojenia wierzyciela, co w niektórych sytuacjach może prowadzić do dodatkowych ocen prawnych ze strony sądu.
Kiedy komornik może zakwestionować czynność prawną dłużnika?
Komornik może zakwestionować czynność prawną dłużnika wtedy, gdy istnieje uzasadnione podejrzenie, że została dokonana w celu pokrzywdzenia osoby uprawnionej do zapłaty. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których dłużnik daruje majątek bliskim, obniża jego wartość, świadomie tworzy pozory braku majątku, aby uniknąć egzekucji lub korzysta, np. z najmu zajętej nieruchomości. W takich przypadkach wierzyciel może wytoczyć tzw. skargę pauliańską, której celem jest uznanie danej czynności za bezskuteczną w stosunku do jego roszczeń. Podstawę prawną w tym przypadku tworzą przepisy art. 527-534 Kodeksu cywilnego, które opisują zasady oceny takich czynności. Jeśli sąd przychyli się do żądania wierzyciela, komornik może prowadzić egzekucję z przedmiotów lub praw, które formalnie należą już do innej osoby. Dłużnik też powinien mieć świadomość, że jeśli celowo działa na szkodę uprawnionych do zapłaty to może mu grozić także odpowiedzialność karna z tytułu art. 333 Kodeksu karnego.
W jakim terminie można wnieść skargę pauliańską?
Wierzyciel może wnieść skargę pauliańską w ciągu pięciu lat od chwili dokonania czynności prawnej przez dłużnika, która naraziła go na straty. Termin ten liczy się od momentu, w którym czynność stała się skuteczna, np. od podpisania aktu darowizny, umowy sprzedaży czy przeniesienia własności nieruchomości. W przypadku działań dłużnika, które miały miejsce w czasie trwającej egzekucji, termin jest liczony od chwili, gdy wierzyciel dowiedział się o dokonanej czynności, o ile nie minęło pięć lat od jej dokonania. Przekroczenie tego terminu skutkuje odrzuceniem skargi przez sąd, co oznacza, że wierzyciel traci możliwość uznania czynności za bezskuteczną względem swoich roszczeń.
Zasadniczo można wynająć lub przekazać w darowiźnie nieruchomość jednak takie czynności są nielegalne i bezskuteczne wobec toczącej się egzekucji i nie przynoszą dłużnikowi żadnych korzyści. Jednocześnie narażają go na dodatkowe problemy, ponieważ wierzyciel ma prawo wnieść skargę pauliańską i dochodzić swoich roszczeń przed sądem.